Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes todos los días. Las condiciones son más estrictas que para un residente, hay más papeleo y los plazos son más largos, pero miles de no residentes compran cada año con financiación española, y el proceso es previsible cuando conoces los números. Te contamos qué ofrece de verdad una hipoteca en España para no residentes en 2026: cuánto financian los bancos, qué cuesta, qué documentos necesitas y dónde pierden tiempo los compradores extranjeros.
Tipos y cifras verificados por última vez en julio de 2026. Confirma los vigentes antes de firmar.
¿Cuánto te prestará un banco español?
Entre el 50% y el 70% del valor del inmueble, y en qué punto de ese rango te quedes depende mucho de tu nacionalidad. Los residentes en la UE/EEE suelen conseguir un 60–70% (a veces más si es de verdad su vivienda habitual), mientras que los compradores de fuera de la UE (estadounidenses, británicos, suizos) se quedan más a menudo en el 50–60%. Los residentes en España consiguen normalmente un 80%. Haz tus cuentas con la cifra más prudente para tu pasaporte y trata cualquier porcentaje mayor como una excepción reservada a perfiles muy sólidos.
Hay dos detalles que importan más que el porcentaje:
- Los bancos prestan sobre el menor de dos valores: el precio de compra o la tasación oficial. Si acuerdas pagar 400.000 € pero el tasador del banco valora el inmueble en 370.000 €, tu 70% se calcula sobre 370.000 €, es decir, 259.000 € y no 280.000 €. Ten en cuenta ese posible agujero antes de ofertar, y mira los precios de venta recientes del edificio o de la calle (no los de anuncio) antes de comprometerte con una cifra.
- Lo que pagas al mes por todas tus deudas debe quedar por debajo de un 30–35% de tus ingresos netos. Los bancos aplican este límite a tus ingresos y deudas en todo el mundo, así que cuentan la hipoteca y el préstamo del coche que tienes en tu país, y lo comprueban con tu informe de crédito y tus extractos bancarios de origen (por eso esos documentos están en la lista de abajo). Declara todo, porque una deuda oculta que aparece en el análisis de riesgos acaba en rechazo, no en una renegociación.
En la práctica, un no residente que compra un inmueble de 400.000 € necesita unos 120.000–200.000 € de capital propio más 40.000–52.000 € para impuestos y gastos (10–13% en la mayoría de las regiones; el País Vasco es la excepción a la baja, y que el inmueble sea nuevo o de segunda mano también mueve la cifra). Cuenta con pagar en efectivo un 40–55% del precio de compra, todo incluido, y la cifra exacta depende de lo que te financien según tu nacionalidad.
¿Qué tipos están pagando los no residentes en 2026?
El Euríbor a 12 meses, el índice de la mayoría de las hipotecas variables en España, superó el 3% el 21 de agosto de 2026 (media de agosto: 2,94%), su nivel más alto en dos años. Sigue muy por debajo del pico de 2023, que pasó del 4%, pero la tendencia ha cambiado. Con ese índice, las ofertas a no residentes en 2026 quedan así:
| Tipo | Condiciones típicas para no residentes (2026) |
|---|---|
| Variable | Euríbor + 1,5–2,5% de diferencial → ~4,5–5,5% total al índice actual |
| Fijo | ~3,8–4,5% (compradores UE) · ~4,3–5,2% (fuera de la UE) para toda la vida del préstamo, según perfil |
| Mixto | Fijo 3–10 años y luego variable, a menudo la oferta con mejor precio de la mesa |
Los intermediarios hipotecarios señalan dos novedades de este año: varios grandes bancos han recortado el tipo fijo para toda la vida del préstamo en hipotecas a no residentes de más de unos 500.000 €, y los diferenciales en préstamos pequeños (por debajo de unos 300.000 €) han subido. Si tu préstamo está en uno de esos dos extremos, pide ofertas actuales en lugar de fiarte de los rangos publicados.
Los no residentes pagan alrededor de medio punto más que un residente, y los bancos también ponen precio a tu riesgo de divisa: si cobras en dólares o libras en lugar de euros, cuenta con condiciones algo más duras. La ley hipotecaria permite a los bancos ofrecerte un tipo mejor si contratas con ellos productos como el seguro de vida, pero haz los números, porque el tipo bonificado no siempre sale más barato una vez sumadas las primas. Si hay comisión de apertura (normalmente del 0–1%), se paga en la firma y no se financia, así que inclúyela en tu plan de tesorería.
Los plazos llegan a 20–25 años para no residentes, y la mayoría de los bancos exige que el préstamo esté pagado antes de que cumplas 75. Los grandes bancos (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell) y varios más pequeños tienen programas para no residentes, y el precio que dan al mismo perfil cambia de verdad de uno a otro. Por eso conviene pedir varias ofertas a la vez (lo explicamos más abajo).
Los documentos que te pedirá un banco español
Cada banco tiene su lista, pero un expediente de no residente siempre incluye:
- Pasaporte y NIE (el número de identidad de extranjero, obligatorio para comprar cualquier inmueble; mira nuestra guía del NIE). Pídelo cuanto antes, porque por la vía consular puede ser el trámite más largo de todo el calendario.
- Justificante de ingresos: las últimas 3–6 nóminas o, si eres autónomo, las cuentas de los dos últimos ejercicios (un historial más largo ayuda, pero se analizan los dos últimos años)
- Tu declaración de la renta del país de origen (últimos 1–2 años)
- Extractos bancarios (normalmente 6 meses)
- Un informe de crédito de tu país (Experian, Equifax, SCHUFA), porque sin él los bancos no pueden ver tu historial de crédito extranjero
- Detalle de deudas e hipotecas existentes
- El contrato de compraventa o de reserva, cuando lo tengas
Todo lo que no esté en español puede necesitar traducción jurada, y ahí es donde se atascan los expedientes: una declaración de la renta sin traducir puede retrasar dos semanas la aprobación. Si preparas el expediente completo antes de encontrar el inmueble, te ahorrarás semanas.
Plazos: de la solicitud a las llaves
| Fase | Duración realista |
|---|---|
| Preaprobación (expediente completo presentado) | 1–2 semanas |
| Tasación (~300–600 €, la pagas tú) | 1 semana |
| Oferta vinculante (FEIN) + periodo de reflexión obligatorio de 10 días | ~2 semanas |
| Firma ante notario | se fija después del periodo de reflexión |
| Total, comprador con expediente listo | 6–10 semanas |
Lo de «expediente listo» pesa mucho en esa tabla: da por hecho que ya tienes el NIE, los documentos traducidos y el informe de crédito. Si partes de cero, suma 3–4 semanas para preparar los papeles. Y el rango tiene un peor caso: una tasación por debajo del precio acordado obliga a renegociar o a poner más entrada (2–3 semanas más), y cada documento que te vuelven a pedir tiene que cruzar una frontera y pasar por un traductor (1–2 semanas más cada uno). Deja margen en cualquier fecha de escritura que firmes.
El periodo de reflexión de 10 días no es opcional. La ley lo exige entre la oferta vinculante del banco y la firma (en Cataluña son 14 días), y tú o tu apoderado firmáis ante notario un acta de transparencia en la que confirmas que entiendes las condiciones.
Un detalle de costes a tu favor: desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga el impuesto de la escritura de hipoteca (AJD), la notaría y el registro del préstamo, así que lo que pagas tú por la hipoteca se reduce a la tasación y, si la hay, la comisión de apertura. Los impuestos de la compra del inmueble (ITP en segunda mano, o IVA más AJD en obra nueva) siguen siendo tuyos, y los explicamos en nuestra guía de impuestos.
Divisa e impuestos, lo que la mayoría de guías se salta
Si cobras en dólares, libras o francos suizos, una hipoteca a 25 años en euros es también una apuesta de divisa: tu cuota está fijada en euros y tus ingresos no, y la ley hipotecaria da a algunos prestatarios el derecho a cambiar la moneda de pago, algo que los bancos incluyen en el precio. Aparte de eso, ser propietario de un inmueble en España como no residente trae obligaciones fiscales cada año (el IRNR por renta imputada aunque nunca lo alquiles, el IBI del ayuntamiento y el impuesto sobre el patrimonio por encima de los umbrales autonómicos), y tu país también puede gravar el inmueble según su convenio de doble imposición. Nada de esto decide si te dan la hipoteca, pero todo tiene que estar en el presupuesto antes de firmar. Nuestra guía de impuestos para propietarios no residentes explica en detalle la parte española.
Dónde fracasan de verdad las solicitudes de no residentes
Los fallos se repiten y se pueden prever:
- El agujero de la tasación. Te aceptan una oferta a un precio que la tasación no respalda y en la sexta semana te falta financiación. Cómo evitarlo: revisa el histórico de precios antes de ofertar, no después.
- Sorpresas con el endeudamiento. Una hipoteca en tu país y un préstamo del coche te llevan por encima del 35% sin que te des cuenta. Haz el cálculo en la preaprobación, con números reales.
- Ser autónomo en el extranjero. Se puede financiar sin problema, pero los bancos quieren dos ejercicios con las cuentas en orden, y un solo año bueno no basta.
- Papeles que van y vienen entre países. Cada nueva petición cuesta 1–2 semanas con las traducciones. Tener desde el primer día un expediente completo y traducido es lo que más acelera todo.
- Pedir la hipoteca en un solo banco. El precio para no residentes cambia mucho de una entidad a otra. Con dos o tres solicitudes a la vez, o con un intermediario que las lleve, el diferencial suele mejorar varias décimas. A 25 años sobre 250.000 €, un 0,3% son unos 12.000 €.
¿Puedes comprar sin tener la hipoteca primero?
Sí, y muchos no residentes lo hacen así: acuerdan la compra con una condición de financiación (condición suspensiva de financiación) o ajustan el calendario del contrato de arras a las 6–10 semanas que tarda la hipoteca. Lo que no debes hacer es firmar unas arras sin condiciones con escritura a 30 días y sin financiación aprobada, porque si te echas atrás pierdes las arras, normalmente el 10%.
Hipoteca en España para no residentes: respuestas rápidas
¿Puede un no residente conseguir una hipoteca en España?
Sí. Los bancos españoles financian a no residentes de forma habitual entre el 50% y el 70% del valor del inmueble (los compradores de la UE, en la parte alta; los de fuera de la UE, más a menudo en el 50–60%), con plazos de hasta 20–25 años y el préstamo pagado antes de los 75. Necesitas NIE, justificante de ingresos y un expediente financiero traducido, y entre la solicitud completa y la notaría pasan unas 6–10 semanas.
¿Qué entrada necesita un no residente?
Cuenta con un 30–50% del precio de compra en capital propio, según tu nacionalidad y lo que te financien, más un 10–13% para impuestos y gastos en la mayoría de las regiones (ITP o IVA, notaría, registro; en el País Vasco es menos). En total, necesitas tener disponible en efectivo alrededor del 40–55% del precio antes de hacer una oferta.
¿Son más altos los tipos hipotecarios para no residentes?
Un poco. Cuenta con unos 0,5 puntos más que un residente: hipotecas variables a Euríbor + 1,5–2,5% (alrededor del 4,5–5,5% en total con el índice de agosto de 2026) y fijas de aproximadamente el 3,8–5,2% según nacionalidad y perfil. Los bancos también ponen precio al riesgo de divisa, así que quien cobra en dólares o libras recibe condiciones algo más duras que quien cobra en euros.
¿Paga el banco los gastos de la hipoteca?
Casi todos, sí. Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga el impuesto de la escritura de hipoteca (AJD), la notaría y el registro del préstamo. Tú pagas la tasación (unos 300–600 €), la comisión de apertura si la hay (0–1%, en la firma) y los impuestos de la compra del inmueble, que no tienen que ver con la hipoteca.
Si prefieres que lo llevemos nosotros
Puedes llevar este proceso por tu cuenta, porque la lista de arriba lo cubre todo y un buen asesor legal independiente puede ocuparse de la parte legal. Lo que añade Zenith Concierge es coordinación y capacidad de negociar: preparamos tu expediente bancario antes de que empiece la búsqueda, pedimos ofertas a varias entidades a la vez y ajustamos el contrato de arras a tu calendario real de financiación, para que ni la tasación ni el periodo de reflexión pongan en riesgo tu señal. Pedir ofertas a varios bancos a la vez es una de esas cosas concretas que hace un personal shopper inmobiliario en España y que cuesta mucho hacer desde fuera, y la financiación es donde más compras se caen al comprar siendo extranjero. Representamos solo a compradores, sin relación con vendedores, y si quieres que busquemos por ti cubrimos todo el mercado, también lo que no está anunciado, y sigues cada paso en directo en tu portal de cliente. Si ya has encontrado el inmueble, empezamos por la due diligence.
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