Entre la oferta aceptada y el notario hay un documento que la mayoría de los compradores extranjeros ve una sola vez: un contrato privado, normalmente redactado por la parte vendedora, que pide el 10% del precio en cuestión de días. Es el contrato de arras con el que se cierra casi toda compraventa de segunda mano en España, y es el verdadero punto de no retorno de la operación. Si firmas la versión equivocada, puedes perder la señal o verte obligado por ley a terminar una compra de la que querías salir. La ley española reconoce tres tipos de arras con consecuencias muy distintas, y el que se aplica por defecto cuando el contrato es ambiguo no es el que da por hecho la mayoría de las guías. Te contamos qué hace el contrato, qué tipo te protege y qué conviene negociar antes de firmar.
Tipos y cifras verificados por última vez en julio de 2026. Confirma los vigentes antes de firmar.
Qué hace de verdad el contrato de arras
El contrato de arras es un contrato privado de señal que se firma después de aceptar la oferta y antes de la escritura pública ante notario. Fija el precio, el plazo para la escritura, las penalizaciones y quién paga cada gasto. El comprador entrega normalmente el 10% del precio de compra (es costumbre del mercado, no una exigencia legal) y paga el 90% restante ante el notario.
Hay dos cosas que sorprenden al comprador extranjero. La primera, que el contrato obliga plenamente sin notario: un documento privado firmado en la mesa de una cocina compromete a las dos partes. La segunda, que en esta fase todo se puede negociar y después casi nada. La fecha de la escritura, la condición de financiación, los muebles o el reparto de impuestos entre las partes: lo que no quede escrito en las arras lo deciden después la ley y los tribunales, y rara vez como tú lo habrías decidido.
Los tres tipos de arras, y solo uno te deja echarte atrás
El Código Civil y los tribunales distinguen tres tipos. La mayoría de las guías da por hecho que «arras» siempre quiere decir el primero, y no es así.
| Tipo | Qué es la señal | Si el comprador se retira | Si el vendedor se retira |
|---|---|---|---|
| Arras penitenciales (art. 1454 CC) | El precio que paga cualquiera de las partes por poder desistir | Pierde la señal, sin más responsabilidad | Devuelve el doble de la señal, sin más responsabilidad |
| Arras confirmatorias | Un anticipo del precio, prueba de que la venta está acordada | La otra parte puede exigir que se cumpla el contrato o reclamar todos los daños | Igual: el comprador puede demandar para forzar la venta o reclamar daños, sin límite en la señal |
| Arras penales (art. 1152 CC) | Una penalización pactada por incumplimiento | Paga la penalización, y la otra parte podría exigir además el cumplimiento si el contrato lo permite | Lo mismo, al revés |
Lo importante: si el contrato no deja claro de qué tipo son, los tribunales españoles tratan las arras como confirmatorias. El Tribunal Supremo aplica una doctrina restrictiva (STS 583/2018, de 17 de octubre, a partir de la STS 581/2013): el derecho a desistir de las arras penitenciales tiene que pactarse sin ninguna duda, y ni siquiera basta con citar el artículo 1454 en el contrato. La cláusula tiene que decir por escrito que cualquiera de las partes puede desistir, el comprador perdiendo la señal y el vendedor devolviendo el doble.
En la práctica, pasa lo contrario de lo que cree la mayoría de los compradores. Con un contrato ambiguo o con arras confirmatorias, «me echo atrás y pierdo mi 10%» no es una opción. El vendedor puede ir al juzgado y exigir que termines la compra, o reclamar unos daños que no se limitan a la señal. Si quieres la salida pactada por la que son famosas las arras, el contrato tiene que decir arras penitenciales y describir el mecanismo expresamente.
Qué negociar antes de firmar
En las arras es donde el asesor legal del comprador se gana sus honorarios. Antes de firmar, el texto tiene que recoger lo siguiente:
- El tipo, dicho expresamente. Arras penitenciales, con el mecanismo del artículo 1454 escrito entero: si el comprador desiste pierde la señal, y si desiste el vendedor devuelve el doble. Ni sobreentendido ni citado solo por el número del artículo.
- Una condición de financiación (condición suspensiva de financiación). Si el banco deniega la hipoteca, el contrato se resuelve y te devuelven la señal. Los vendedores se resisten y en algunos mercados cuesta conseguirla, pero si necesitas financiación es la cláusula que más te protege. Nuestra guía de hipotecas en España para no residentes explica lo que aprueban de verdad los bancos.
- Una fecha de escritura con margen de verdad. Una hipoteca de no residente con el expediente listo tarda de 6 a 10 semanas desde la solicitud hasta el notario, contando el periodo de reflexión obligatorio de 10 días sobre la oferta vinculante del banco (14 en Cataluña). Unas arras a 30 días sin financiación aprobada son una señal perdida a la que solo le falta la firma. Con hipoteca, pide de 6 a 10 semanas, presenta la solicitud en cuanto se acepte tu oferta y ata la fecha a la condición de financiación.
- Quién paga cada gasto. La ley española tiene un reparto por defecto (el vendedor paga la plusvalía municipal y, por ley, la mayor parte de la notaría de la escritura, aunque los contratos suelen pasarla al comprador; el comprador paga el registro y los impuestos de compra que explicamos en nuestra guía de impuestos), pero los contratos a menudo cargan gastos al comprador con una sola frase del tipo «todos los gastos a cargo de la parte compradora». Búscala y táchala, o negocia el precio.
- El reparto del IBI del año en curso. Por ley paga el impuesto anual quien sea propietario a 1 de enero, pero el Tribunal Supremo (sentencia de 15 de junio de 2016) permite al vendedor pasar al comprador la parte proporcional desde la entrega, salvo pacto en contrario. Escribid el reparto que hayáis acordado, sea el que sea.
- Un inventario anexo si se vende amueblado. «Se vende amueblado» no dice nada concreto. Haz una lista de lo que se queda, mejor con fotos, y firmadla como anexo. Las discusiones por los muebles son de poco dinero, pero dan muchos problemas delante del notario.
La due diligence va antes de la señal, no después
Con la señal de las arras tu dinero empieza a estar en riesgo, así que todas las comprobaciones legales tienen que hacerse antes, no en las semanas siguientes. Antes de entregar la señal de las arras, tu asesor legal debería haber pedido la nota simple del Registro de la Propiedad (titularidad, hipotecas, embargos), confirmado que no hay deudas con la comunidad de propietarios ni IBI pendiente que vayan con el inmueble, comprobado la cédula de habitabilidad o la licencia de ocupación y que lo construido coincide con lo registrado, y verificado que el vendedor es quien dice el registro. Ese trabajo lleva días, no semanas, y por eso la presión para firmar esa misma semana merece un no educado. Una vivienda que supera la due diligence sigue ahí diez días después, y la señal pagada por una que no la habría superado suele perderse. Tienes todos los pasos, de la oferta a las llaves, en nuestra página del proceso de compra.
Dónde pierden la señal los compradores extranjeros
Los fallos se repiten:
- Firmar el borrador del vendedor la misma semana de la oferta. El documento llega con la operación lanzada y con el aviso de que «hay otro comprador esperando», y está redactado para el vendedor. Unos días de revisión no cuestan nada comparados con una señal de cinco cifras.
- No tener condición de financiación. El banco deniega la hipoteca en la sexta semana, llega la fecha de la escritura y la señal se pierde aunque el comprador lo haya hecho todo bien.
- Escritura a 30 días sin hipoteca aprobada. Treinta días es menos de lo que tarda el propio proceso hipotecario en España. Es justo la trampa de la que avisa nuestra guía de hipotecas, y el error más caro de esta lista.
- Creer que todas las arras dan derecho a echarse atrás. Con las arras confirmatorias, que son las que se aplican por defecto, echarse atrás puede acabar en una demanda para que cumplas, no en perder la señal. La salida pactada solo existe si el contrato la recoge.
Contrato de arras: respuestas rápidas
¿La señal de las arras es siempre del 10%?
No, es costumbre y no ley. El diez por ciento es lo habitual en segunda mano, pero en la práctica aparece cualquier cifra entre el 5% y el 15%, y la reserva que ya hayas pagado suele descontarse de ella. El importe se puede negociar y, con arras penitenciales, marca además lo que le cuesta a cada parte echarse atrás.
¿Puedo recuperar la señal si me deniegan la hipoteca?
Solo si el contrato lo dice. Una condición de financiación (condición suspensiva de financiación) resuelve el contrato y te devuelve la señal si el banco deniega la hipoteca. Sin ella, si te echas atrás con arras penitenciales pierdes la señal, por buena que sea tu razón. Negocia la cláusula antes de firmar, no cuando ya te la han denegado.
¿Qué pasa si el vendedor se retira de un contrato de arras?
Con arras penitenciales, el vendedor tiene que devolverte el doble de la señal que pagaste, y ahí se acaba el asunto. Con arras confirmatorias, que son las que se aplican cuando el contrato no está claro, puedes en cambio ir al juzgado para forzar la venta o reclamar los daños reales.
¿Es legalmente vinculante un contrato de arras sin notario?
Sí. Es un contrato privado y obliga a las dos partes desde que se firma; el notario solo interviene después, en la escritura pública. Precisamente por eso las arras necesitan una revisión legal antes de firmar, porque cuando llegas al notario todo lo importante ya estaba decidido.
Si prefieres que lo llevemos nosotros
Puedes negociar unas arras por tu cuenta con un buen asesor legal independiente, y la lista de arriba es casi todo lo que le pedirías. Lo que añade Zenith Concierge es el orden y la capacidad de negociar: la due diligence se termina antes de las arras, así que tu señal solo se entrega por una vivienda que tu asesor legal ya ha revisado, y el tipo de contrato, la condición de financiación y el margen hasta la escritura se negocian según tu calendario hipotecario real, no según el que prefiere el vendedor. Acertar con ese orden es buena parte del trabajo de un personal shopper inmobiliario en España, y es donde más dinero se pierde al comprar siendo extranjero. Representamos solo a compradores, sin relación con vendedores, y si quieres que busquemos por ti cubrimos todo el mercado, también lo que no está anunciado, y sigues cada paso en directo en tu portal de cliente. Si ya has encontrado el inmueble, empezamos por la oferta, y tu abogado hace la due diligence antes de que firmes las arras, coordinada por nosotros.
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