Lo que pagas no es el precio del anuncio. Los gastos de comprar una vivienda en España suman un 10–13% a lo que acuerdas con el vendedor en la mayoría de las regiones, y si compras con hipoteca o mueves dinero desde dólares o libras, se añaden unas cuantas partidas más. Casi todas las guías mencionan tres o cuatro de estos gastos y ahí se quedan. Aquí están todos, con cifras de 2026, sumados en dos ejemplos completos para que veas un total real y no una regla aproximada.
Si quieres la parte fiscal en profundidad (por qué cambia de una región a otra, qué pagas cada año después de comprar y qué pasa al vender), la tienes en nuestra guía de impuestos. Este artículo arma el presupuesto completo de la compra.
Tipos y cifras verificados por última vez en julio de 2026. Confirma los vigentes antes de firmar.
Los impuestos de compra: la partida más grande con diferencia
Un impuesto o el otro, nunca los dos:
| Compras | Pagas |
|---|---|
| Segunda mano (cualquier propietario anterior) | ITP (impuesto de transmisiones), fijado por la región: Madrid 6% · Andalucía 7% · Canarias 6,5% · C. Valenciana 9% hasta 1.000.000 € (rebajado desde el 10% en junio de 2026), 11% sobre el precio total por encima · Baleares 8–13% por tramos · Cataluña 10–13% por tramos |
| Obra nueva (del promotor) | IVA al 10% más AJD (aproximadamente 0,75–1,5% según la región); Canarias aplica un 7% de IGIC en lugar de IVA |
En una compra de 400.000 €, solo la variación regional mueve la factura fiscal entre 24.000 € y aproximadamente 44.000 €. Estos tipos han cambiado dos veces en el último año (Cataluña a mediados de 2025, Valencia en junio de 2026), así que verifica el tipo vigente de tu región la misma semana en que firmes. La tabla regional completa y los impuestos anuales que siguen a la compra están en nuestra guía de impuestos para propietarios no residentes.
Una duda frecuente que conviene aclarar: el impuesto propuesto del 100% para compradores de fuera de la UE no es ley. A julio de 2026, el borrador no se ha debatido nunca en el Congreso, quedó fuera del paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026 y arrastra dudas constitucionales y de derecho europeo. Hoy los compradores de fuera de la UE pagan los mismos impuestos de compra que todos los demás.
Todas las demás partidas
| Partida | Coste típico 2026 | Cuándo aplica |
|---|---|---|
| Notaría | 600–1.200 € (arancel regulado) | Siempre |
| Registro de la propiedad | 400–700 € (regulado, normalmente el 50–70% de la notaría) | Siempre |
| Gestoría (liquidación de impuestos + trámites de registro) | 300–500 € | En la práctica, siempre; a menudo va incluida con la asesoría legal |
| Asesoría legal independiente | Habitualmente el 1% del precio + 21% de IVA (algunos despachos cotizan hasta el 1,5%, o tarifas planas en compras pequeñas) | Muy recomendable para cualquier no residente |
| Tasación | 300–600 €, la pagas tú | Solo con hipoteca |
| Comisión de apertura de la hipoteca | 0–1% del préstamo, se paga en la firma | Solo con hipoteca |
| Traducciones juradas + apostillas (expediente bancario, documentos extranjeros) | 150–500 € según volumen | Sobre todo compradores con hipoteca y expedientes de fuera de la UE |
| Poder notarial (firmado en el extranjero: notario local + apostilla + traducción jurada) | 200–400 € todo incluido (70–120 € si se firma ante notario en España) | Compradores a distancia |
| Margen del cambio de divisa | Los bancos minoristas suelen quedarse con un 2–4% dentro del tipo de cambio; los brókers especialistas en divisas, un 0,1–1% | Quien pague desde USD, GBP o CHF |
| Inspección técnica | 250–600 € en pisos y 400–900 € o más en villas | Opcional, prudente en vivienda antigua |
Dos de estas partidas merecen más atención, porque son las que el comprador extranjero pasa por alto más a menudo.
El margen del cambio de divisa es un coste real, no un detalle del banco. No aparece en ninguna factura, y por eso se escapa. Un comprador estadounidense que transfiere 300.000 € con un banco minorista que aplica un margen del 2,5% se deja unos 7.500 € en el tipo de cambio. Un intermediario de divisas especializado que hace la misma transferencia al 0,4% cuesta unos 1.200 €. Esa diferencia es mayor que la notaría, el registro y la gestoría juntos, y para evitarla basta con abrir una cuenta.
La inspección técnica es opcional, y en vivienda antigua no debería serlo. En España no hay una inspección estructural obligatoria al comprar, y el vendedor no tiene por qué revelar los defectos que encontraría una inspección. En cualquier inmueble anterior a los años 90, pagar 400–900 € por el informe de un arquitecto técnico es el seguro más barato de toda esta tabla.
Ejemplo 1: piso de segunda mano de 350.000 € en Valencia, al contado
Un comprador residente en la UE, con el dinero ya en euros, que va en persona a la firma. El piso es antiguo, así que incluye la inspección técnica.
| Línea | Importe | % del precio |
|---|---|---|
| ITP (9%, C. Valenciana) | 31.500 € | 9,0% |
| Notaría | 900 € | 0,26% |
| Registro de la propiedad | 550 € | 0,16% |
| Gestoría | 400 € | 0,11% |
| Asesoría legal independiente (1% + 21% IVA) | 4.235 € | 1,21% |
| Inspección técnica | 450 € | 0,13% |
| Total gastos | 38.035 € | 10,9% |
| Todo incluido | 388.035 € |
Las compras al contado quedan en la parte baja del rango: no hay tasación, ni comisión de apertura, ni expediente bancario que traducir. El impuesto es el 83% de todos los gastos, y por eso la región en la que compras importa más que todos los honorarios juntos.
Ejemplo 2: segunda mano de 600.000 € en Valencia, hipoteca al 60%, comprador estadounidense
Un comprador estadounidense que financia 360.000 € (el 60% es lo realista para alguien de fuera de la UE; toda la financiación está explicada en nuestra guía de hipotecas para no residentes), paga el resto desde dólares y firma con un poder notarial en lugar de volar para la firma.
| Línea | Importe | % del precio |
|---|---|---|
| ITP (9%, C. Valenciana) | 54.000 € | 9,0% |
| Notaría | 1.150 € | 0,19% |
| Registro de la propiedad | 700 € | 0,12% |
| Gestoría | 450 € | 0,08% |
| Asesoría legal independiente (1% + 21% IVA) | 7.260 € | 1,21% |
| Tasación | 450 € | 0,08% |
| Comisión de apertura (0,5% del préstamo de 360.000 €) | 1.800 € | 0,30% |
| Poder notarial (notario en EE. UU. + apostilla + traducción jurada) | 350 € | 0,06% |
| Traducciones juradas, expediente bancario | 300 € | 0,05% |
| Inspección técnica | 500 € | 0,08% |
| Margen de divisa (≈307.000 € movidos USD→EUR al 0,4% vía bróker especialista) | 1.230 € | 0,21% |
| Total gastos | 68.190 € | 11,4% |
| Efectivo necesario (240.000 € de capital propio + gastos) | 308.190 € |
Para un comprador estadounidense, la cifra que importa es esta: aunque le financien el 60% de una compra de 600.000 €, necesita tener unos 308.000 € en efectivo. Y la partida que más puede variar es la de la divisa. Si esos mismos 307.000 € pasan por un banco minorista con un margen del 2,5%, el cambio cuesta unos 7.700 € en lugar de 1.230 €, y los gastos totales suben a alrededor del 12,4% del precio. Esa decisión, la más barata de toda la tabla, se toma antes de mover un solo euro.
Los dos ejemplos dan por hecho que ya tienes el NIE (el número de identidad de extranjero, obligatorio para firmar). La tasa es de 9,84 €, así que aquí no cuenta, pero el plazo para conseguirlo sí, y nuestra guía del NIE explica cuánto tarda.
Lo que no es tu coste
Igual de útil que la lista de arriba es saber qué partidas a veces se intentan cargar al comprador extranjero sin que le correspondan.
- La comisión de la agencia del vendedor. En España el vendedor suele pagar a su agencia, normalmente un 3–6%. Algunas agencias, también grandes redes, cobran además al comprador: pregunta por escrito quién paga a quién antes de visitar y negocia cualquier comisión de comprador antes de comprometerte.
- La plusvalía municipal. El impuesto del ayuntamiento sobre lo que ha subido el valor del suelo le corresponde por ley al vendedor. A veces los contratos intentan cargártelo, así que pide que quiten esa cláusula.
- Los gastos del préstamo que paga el banco. Desde la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), el banco paga el impuesto de la escritura de hipoteca (AJD), la notaría y el registro del propio préstamo. Tus costes de hipoteca son la tasación y la comisión de apertura si la hay, nada más.
- El recargo del 100% para compradores de fuera de la UE. Como hemos visto, es una propuesta estancada, no una ley, y no figura en ningún presupuesto vigente.
En nuestra página del proceso de compra tienes el orden en que vence cada pago, de la reserva a las llaves.
Gastos de comprar una vivienda en España: respuestas rápidas
¿Cuánto debo presupuestar por encima del precio?
Cuenta con un 10–13% del precio de compra en la mayoría de las regiones, sobre todo por el impuesto de transmisiones (6–13% según la región). Las compras al contado quedan cerca de la parte baja de ese rango, y las compras con hipoteca suman la tasación, la comisión de apertura si la hay y las traducciones. Madrid y Canarias quedan por debajo de las regiones de costa.
¿Cuánto cuesta un abogado al comprar en España?
Los asesores legales independientes suelen cobrar alrededor del 1% del precio de compra más el 21% de IVA, es decir, unos 4.200 € en una compra de 350.000 €; algunos despachos llegan al 1,5% o cobran una tarifa plana en operaciones pequeñas. Eso cubre la due diligence, la revisión de los contratos y la firma, y es el único honorario profesional que nunca recortaríamos.
¿Pagan los compradores extranjeros impuestos adicionales en España?
No. Los impuestos de compra son los mismos para residentes y no residentes de cualquier nacionalidad. El impuesto propuesto del 100% para compradores de fuera de la UE no es ley: a julio de 2026 no se ha debatido nunca en el Parlamento y quedó fuera del paquete de vivienda de enero de 2026. Donde sí pesa la nacionalidad es en el impuesto anual sobre el alquiler, no en la compra.
¿Cuánto efectivo necesita un comprador estadounidense con hipoteca española?
Con la financiación típica para alguien de fuera de la UE, del 50–60% del valor del inmueble, cuenta con poner de tu bolsillo el 40–50% del precio más un 10–13% de gastos. En una compra de 600.000 € financiada al 60%, eso son unos 308.000 € en efectivo, con impuestos, honorarios y cambio de divisa incluidos.
Si prefieres que lo llevemos nosotros
Cada número de arriba vence en una fecha concreta entre la oferta y las llaves, y los errores caros son errores de orden: unas arras firmadas antes de tener la financiación segura, una fecha de firma que no cuenta con lo que tardan las traducciones o cientos de miles de euros cambiados en un banco minorista con un margen del 2,5%. En Zenith Concierge hacemos estas cuentas para cada inmueble preseleccionado antes de que ofertes, para que lo que apruebes sea la cifra total y no el precio del anuncio. Presupuestar sobre el total, y no sobre el anuncio, es justo el trabajo que le encargas a un personal shopper inmobiliario en España, porque nadie debería comprar siendo extranjero con la cifra del anuncio en la cabeza. La due diligence se termina antes de firmar unas arras, representamos solo a compradores y, si quieres que busquemos por ti, cubrimos todo el mercado, también lo que no está anunciado, y sigues cada paso en directo en tu portal de cliente. Si ya has encontrado el inmueble, empezamos por la due diligence.
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