Para comprar casa en España siendo extranjero no hace falta ser residente. No necesitas permiso, estancia mínima ni aprobación especial: un extranjero compra con la misma escritura y la misma inscripción en el registro que un español. Lo que cambia es el orden. Un extranjero no residente que compra vivienda en España tiene pasos de más (el NIE, el banco desde otro país, los documentos traducidos) y riesgos distintos en cada etapa. Si se hace en el orden correcto, el proceso es previsible y lleva de tres a seis meses con hipoteca, o de dos a tres al contado con los papeles listos. Si se hace en el orden equivocado (la señal antes de las comprobaciones legales, la oferta antes de tener clara la financiación), es cuando el comprador extranjero pierde dinero de verdad. Aquí tienes todos los pasos, en orden y con plazos realistas.
Todos los pasos de un vistazo
| Etapa | Qué ocurre | Duración realista |
|---|---|---|
| 1. Presupuesto + mercado | Cálculo del efectivo total, elección de región, revisión fiscal | 1–2 semanas |
| 2. NIE + cuenta bancaria | Las dos cosas a la vez, desde el primer día | 2–8 semanas (la vía consular varía) |
| 3. Asesoría legal + expediente documental | Contrata a un asesor legal independiente y reúne los papeles | 1–2 semanas, a la vez que el paso 2 |
| 4. Búsqueda + visitas | Preselección y visitas (en persona o por vídeo) | 2–8 semanas |
| 5. Oferta + reserva | Precio acordado y vivienda retirada del mercado | Días |
| 6. Due diligence | Comprobaciones legales, antes de cualquier pago grande | 1–3 semanas |
| 7. Contrato de arras | Señal de alrededor del 10% y fecha de escritura fijada | Unos días después de las comprobaciones |
| 8. Hipoteca | Oferta vinculante (FEIN) y 10 días de reflexión | 6–10 semanas desde que el expediente está completo (coincide con los pasos 4–7) |
| 9. Escritura ante notario | Firma de la escritura, entrega de llaves | 1 día |
| 10. Post-cierre | Impuestos, registro, suministros | 4–8 semanas después |
Total: unos 3–6 meses con hipoteca y 2–3 meses al contado con los papeles listos. Lo que más hace variar el calendario es el paso 2, y más abajo explicamos por qué. Si quieres esta tabla en tres escenarios, incluido el peor caso realista, mira nuestra guía sobre cuánto se tarda en comprar en España.
Tipos y cifras verificados por última vez en julio de 2026. Confirma los vigentes antes de firmar.
Antes de buscar: presupuesto, NIE, banco, asesoría legal
El presupuesto es el efectivo total, no el precio. Además del precio, cuenta con un 10–13% de impuestos y gastos en la mayoría de las regiones: ITP en segunda mano (o IVA más AJD en obra nueva), notaría, registro y honorarios legales. Hay un cambio de 2026 que juega a tu favor. La Comunidad Valenciana bajó el ITP del 10% al 9% en compras de hasta 1.000.000 € firmadas desde el 1 de junio de 2026 (por encima de 1.000.000 € se aplica el 11% a todo el precio), lo que supone unos 3.500 € menos en una vivienda de segunda mano de 350.000 € en Valencia o Alicante. Si vas a financiar, los no residentes consiguen entre el 50% y el 70% del valor del inmueble (los compradores de la UE, en la parte alta; los de fuera de la UE, en el 50–60%), así que necesitas tener disponible en efectivo alrededor del 40–55% del precio. Todo lo de la financiación (tipos, documentos y por qué se rechazan las solicitudes) está en nuestra guía de hipotecas para no residentes, y la guía de gastos de compra detalla cada partida con dos ejemplos resueltos.
Pide el NIE el primer día. El Número de Identidad de Extranjero es obligatorio en cada paso importante: abrir la cuenta bancaria, firmar la hipoteca, firmar la escritura y pagar los impuestos. En España puede salir en días, pero en algunos consulados tarda de semanas a meses, y eso lo convierte en el trámite más largo de todo el calendario. La tasa es de 9,84 €. En nuestra guía del NIE explicamos las dos vías y el atajo que usa la mayoría de compradores, el poder notarial, para que un representante en España lo pida y firme por ti.
Abre a la vez una cuenta en un banco español. La necesitarás para domiciliar la hipoteca y los suministros y, normalmente, para el pago en la firma. Los bancos abren cuentas de no residente sin problema, aunque es probable que tengas que certificar tus justificantes de ingresos. Si eres ciudadano estadounidense, cuenta con el papeleo de FATCA (un formulario W-9) y con menos bancos dispuestos a abrirte cuenta, así que empieza por los que ya trabajan con clientes americanos.
Contrata a un asesor legal independiente antes de ver nada. Independiente quiere decir que le pagas tú y que no tiene relación con la agencia del vendedor ni con el promotor. Sus honorarios suelen rondar el 1% del precio más IVA. Más abajo explicamos lo que hace de verdad tu asesor legal, y lo que no.
De la búsqueda a la oferta
La búsqueda es la etapa que el comprador cree que ya domina, porque lleva meses mirando Idealista. Los portales te dan precios de anuncio, pero no los precios a los que se vende de verdad, ni qué inmuebles arrastran problemas legales, ni lo que nunca llega a anunciarse. Busques como busques, antes de ofertar hay que hacer lo mismo: mirar los precios de venta recientes del edificio o de la calle, no los de anuncio. Si financias, el banco presta sobre el menor de dos valores, el precio o su propia tasación, y una oferta que la tasación no respalde te deja un agujero de financiación en la sexta semana.
Cuando aceptan tu oferta, el vendedor suele pedir una señal de reserva (normalmente entre 3.000 y 10.000 €, o alrededor del 1%) para retirar el inmueble del mercado mientras se preparan los contratos. Es lo normal. Lo importante es lo que viene después y en qué orden.
La due diligence va antes de las arras, y el orden importa
El contrato de arras es el contrato privado de señal, normalmente del 10% del precio y con una fecha de escritura fijada. En la modalidad habitual, las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), si te echas atrás pierdes la señal, y si se echa atrás el vendedor, tiene que devolvértela duplicada. Es un compromiso serio y exigible (nuestra guía del contrato de arras explica los tres tipos legales y las cláusulas que conviene negociar), y precisamente por eso no debe salir ningún pago grande de tu cuenta antes de que estén hechas las comprobaciones legales.
En la due diligence, tu asesor legal comprueba como mínimo la nota simple del registro, que confirma quién es el propietario y qué cargas tiene el inmueble; las hipotecas pendientes, los embargos y las deudas con la comunidad; la licencia de obra y la cédula de habitabilidad (o su equivalente en cada comunidad); la situación urbanística, sobre todo en suelo rústico o en la costa, y que el IBI y la comunidad estén al día. En obra nueva, además, el aval bancario del promotor por las cantidades entregadas a cuenta.
El orden que te protege es reserva, due diligence completa y solo entonces el contrato de arras y el 10%. Muchas operaciones en España se hacen al revés, con las arras primero y las comprobaciones después, y suele salir bien hasta el día en que no sale y la señal es la baza que ya no tienes. Si financias, las arras también tienen que respetar tu calendario hipotecario, con una condición suspensiva de financiación o una fecha de escritura a 60–90 días como mínimo. Firmar unas arras sin condiciones a 30 días sin la hipoteca aprobada es el error más caro y más habitual de este mercado.
La financiación, el notario y lo que viene después
Si tienes hipoteca, el banco emite su oferta vinculante (la FEIN) y la ley obliga a un periodo de reflexión de 10 días antes de firmar (14 días en Cataluña). Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga la notaría, el registro y el AJD del préstamo, y tú pagas la tasación y la comisión de apertura, si la hay.
La firma es una sola cita en la notaría: se firma la escritura pública de compraventa, se hace el pago y sales con las llaves. La mayoría de los no residentes no va en persona, porque con un poder notarial firma tu asesor legal en tu nombre, y así los vuelos dejan de condicionar la fecha.
Después vienen los trámites posteriores, que normalmente lleva tu asesor legal:
- El impuesto de la compra, en los 30 días hábiles siguientes a la escritura: el ITP en segunda mano o el AJD en obra nueva. Si te pasas del plazo hay recargos, y el Registro de la Propiedad no termina tu inscripción.
- La inscripción en el Registro de la Propiedad, que suele tardar unas semanas tras la presentación.
- Cambio de titular de los suministros, aviso a la comunidad de propietarios y domiciliación del IBI.
- Aquí empiezan tus impuestos anuales de no residente: el IRNR de cada año aunque nunca alquiles el inmueble, el IBI y el impuesto sobre el alquiler si lo alquilas. Nuestra guía de impuestos para propietarios no residentes los explica uno a uno con los tipos de 2026.
Dónde pierden más tiempo y dinero los compradores no residentes
- Empezar tarde con el NIE. Todo depende de él, y la vía consular es imprevisible. Quien pide el NIE la semana en que hace la oferta suele retrasar la firma un mes. Pídelo la semana en que decidas comprar.
- Pagar antes de comprobar. Unas arras del 10% firmadas antes de las comprobaciones legales, o unas arras sin condiciones y sin la hipoteca aprobada, ponen en riesgo más de 30.000 € en una compra de 300.000 €. Evitarlo no cuesta nada: comprueba primero y pon condiciones en el contrato.
- Ofrecer un precio que la tasación no va a respaldar. Si te guías por los precios de anuncio en lugar de los de venta, o pagas de más o descubres un agujero en la financiación seis semanas después, con la señal ya entregada. Revisar el histórico de precios antes de ofertar sale más barato que cualquiera de las dos cosas.
Qué hace un abogado y qué hace un agente del comprador
Estos dos papeles se confunden a menudo, y ninguno sustituye al otro.
| Asesoría legal independiente | Agente del comprador | |
|---|---|---|
| Due diligence, contratos, poder notarial | ✔ Su trabajo central | Coordina, nunca sustituye |
| Presentación de impuestos y registro | ✔ | — |
| Encontrar el inmueble, también fuera de mercado | — | ✔ Su trabajo central |
| Análisis de precios de venta y negociación | — | ✔ |
| Ordenar todo el calendario | Solo su parte | ✔ De principio a fin |
| Quién le paga | Tú (~1% + IVA) | Tú, y esa es la clave: sin comisión del vendedor |
Tu asesor legal comprueba que lo que compras no tiene problemas legales. El agente del comprador te dice si merece la pena comprarlo y a qué precio, y se encarga de que diez cosas que se mueven a la vez (NIE, banco, tasación, fechas de arras, reflexión de la FEIN, cita en la notaría) no choquen entre sí. El asesoramiento fiscal y legal lo dan siempre profesionales colegiados; el agente del comprador los coordina y se sienta de tu lado de la mesa.
Comprar casa en España siendo extranjero: respuestas rápidas
¿Cuánto tarda un no residente en comprar vivienda en España?
Cuenta con 3–6 meses desde que decides comprar hasta las llaves si hay hipoteca, o 2–3 meses al contado. Los cuellos de botella son el NIE (hasta 2 meses en algunos consulados), la propia búsqueda y las 6–10 semanas de la hipoteca. Si empiezas el NIE y el expediente del banco el primer día, el total se acorta bastante.
¿Necesito residencia o visado para comprar?
No. España no exige residencia para comprar un inmueble: compras con un NIE, no con un visado. Ser propietario tampoco te da la residencia, porque la Golden Visa se eliminó en abril de 2025. El tiempo que puedes pasar en España depende de las normas de visado de tu nacionalidad.
¿Está España cobrando un impuesto del 100% a los compradores de fuera de la UE?
No. En 2025 se propuso un recargo del 100% para los compradores de fuera de la UE, pero a julio de 2026 no se ha aprobado: el proyecto sigue atascado en un parlamento dividido y no es ley. Hoy los compradores de fuera de la UE pagan los mismos impuestos de compra que cualquiera, un 9–13% según la región.
¿Cuánto efectivo necesito además del precio?
Calcula un 10–13% del precio para impuestos y gastos en la mayoría de las regiones (en Valencia baja a alrededor del 10% en total desde que el ITP pasó al 9% en junio de 2026). Si financias, súmale la parte que no cubre el banco: los no residentes consiguen el 50–70% del valor, así que el efectivo total ronda el 40–55% del precio.
Si prefieres que lo llevemos nosotros
Todos los pasos de arriba son información pública, y un buen asesor legal independiente cubre lo esencial de la parte legal. Lo que añade Zenith Concierge es el orden y alguien de tu lado de la mesa: empezamos tu NIE y tu expediente bancario el primer día, analizamos los precios de venta antes de que ofertes, dejamos las arras para cuando tu asesor legal haya dado el visto bueno al inmueble y ajustamos las fechas del contrato a tu calendario real de financiación. Tienes el proceso completo, paso a paso, en nuestra página del proceso de compra. Poner orden en todo esto es lo que se contrata en un personal shopper inmobiliario, y es lo que hace que comprar propiedad en España siendo extranjero sea una compra tranquila y no una cara. Representamos solo a compradores, sin relación con vendedores, y si quieres que busquemos por ti cubrimos todo el mercado, también lo que no está anunciado, y sigues cada paso en directo en tu portal de cliente. Si ya has encontrado el inmueble, empezamos por la due diligence.
Reserva una llamada de 30 minutos y preparamos el orden de los pasos, el calendario y el plan de tesorería para tu caso.