La mayoría de las guías sobre impuestos de propiedad en España para no residentes explican los impuestos de compra y ahí se quedan. Se dejan fuera la factura que sorprende a casi todos los propietarios extranjeros, porque España te cobra impuestos todos los años mientras seas propietario, aunque el inmueble esté vacío y no te dé nada. Aquí tienes los tres momentos en que pagas (al comprar, cada año y al vender), con los tipos de 2026 y las trampas que cuestan dinero de verdad.
¿Compras para alquilar y eres de fuera de la UE? Pagarás un 24% sobre la renta bruta, sin deducciones, también si eres británico o estadounidense, y eso lo cambia todo. Lo explicamos en el Momento 2.
Tipos y cifras verificados por última vez en julio de 2026. Confirma los vigentes antes de firmar.
Momento 1: lo que pagas al comprar
Si compras de segunda mano, pagas el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que fija cada comunidad autónoma. Si compras obra nueva a un promotor, pagas en su lugar IVA al 10% más AJD (actos jurídicos documentados, entre el 0,75% y el 1,5% en la mayoría de las regiones). A cualquiera de los dos se suman la notaría, el registro de la propiedad y la gestoría, normalmente otro 1–2%.
Con el ITP, el mismo presupuesto compra más o menos casa según dónde compres. En los siete mercados que cubrimos:
| Mercado | Región | ITP en segunda mano (verificado en julio de 2026) |
|---|---|---|
| Madrid | Madrid | 6% |
| Costa del Sol | Andalucía | 7% fijo |
| Islas Canarias | Canarias | 6,5% (y la obra nueva paga IGIC al 7%, no IVA al 10%) |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9% hasta 1 M€, 11% sobre el precio total por encima (la rebaja al 9% desde el 10% está en vigor desde el 1 de junio de 2026) |
| Barcelona · Costa Brava | Cataluña | 10% hasta 600k € · 11% hasta 900k € · 12% hasta 1,5 M€ · 13% por encima (escala de 4 tramos desde junio de 2025, hoy el tipo máximo más alto de España; los grandes tenedores pagan un 20% fijo) |
| Islas Baleares | Baleares | 8% ≤400k € · 9% ≤600k € · 10% ≤1 M€ · 12% ≤3 M€ · 13% por encima |
La diferencia no es pequeña. En una compra de segunda mano de 700.000 €, Madrid cobra 42.000 € y Barcelona, con su escala por tramos, unos 71.000 €. Si dudas entre dos costas, el impuesto de transmisiones tiene que entrar en la comparación junto al precio por metro cuadrado. Y estos tipos se mueven: cambiaron dos veces en los últimos doce meses (Cataluña en junio de 2025, Valencia en junio de 2026), así que comprueba el de tu región la semana en que firmes, no en una guía, tampoco en esta.
Como regla general, los costes totales de compra son un 10–13% del precio en la mayoría de las regiones (Madrid y Canarias quedan por debajo). Es la cifra que tienes que meter en tu plan de tesorería junto al capital de la hipoteca, y en nuestra guía de hipotecas para no residentes ves cómo encajan.
Momento 2: lo que pagas cada año que eres propietario
Esta es la parte que hay que leer dos veces, porque dos de estas tres facturas llegan aunque el inmueble no genere ni un céntimo.
IRNR por renta imputada, el que casi nadie tiene en cuenta. España considera que tu inmueble vacío (o de uso propio) produce una renta ficticia y la grava cada año. Se calcula así: el 1,1% del valor catastral (el 2% si el municipio no ha revisado sus valores en los últimos 10 años), gravado al 19% si eres residente en la UE/EEE y al 24% en los demás casos. Por ejemplo, con un valor catastral de 150.000 € (suele estar muy por debajo del de mercado) revisado hace poco, la renta imputada es de 1.650 €, y un propietario británico o estadounidense paga 396 € al año, mientras que uno de la UE paga 313 €. Se presenta con el Modelo 210 durante el año natural siguiente. Son cantidades pequeñas, pero los años sin declarar se acumulan y salen a la luz en la venta, con recargos.
IBI, el impuesto municipal. Entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, y lo cobra el ayuntamiento. El del año de la compra le corresponde al vendedor (según el Tribunal Supremo, las partes pueden repartirlo, así que ponlo en el contrato) y a partir de ahí es tuyo. Domicilia el pago, porque el IBI impagado va con el inmueble, no con la persona.
Impuesto sobre el alquiler, si lo alquilas, que es donde tu pasaporte pesa más. Los propietarios de la UE/EEE pagan un 19% sobre la renta neta y se deducen los gastos reales (IBI, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca, amortización, prorrateo). Los de fuera de la UE, británicos y estadounidenses incluidos, pagan un 24% sobre la renta bruta, sin ninguna deducción. Un propietario británico que cobra 1.500 € al mes con 500 € de gastos mensuales tributa por 18.000 € y no por 12.000 €, así que paga 4.320 € al año frente a los 2.280 € de un vecino de la UE con un piso idéntico. Solo esta diferencia cambia las cuentas de la rentabilidad, y si compras para alquilar tienes que tenerla en cuenta antes de ofertar.
Impuesto sobre el patrimonio: olvídate de él por debajo de unos 1,4 M€ si compráis en pareja. Los no residentes tienen el mínimo exento estatal de 700.000 € por persona sobre sus bienes en España (con variaciones autonómicas; Madrid y Andalucía lo bonifican por completo, aunque el «impuesto de solidaridad» estatal sigue alcanzando a los patrimonios grandes y, aplicado antes el mínimo de 700.000 €, en la práctica empieza a pagarse a partir de unos 3,7 M€ de patrimonio neto en España). Para una compra típica de 250.000 € a 1 M€ en pareja, lo normal es que salga a cero, pero compruébalo si vais a comprar por encima de 1,4 M€ entre los dos.
Momento 3: lo que pagas al vender
Plusvalía fiscal (ganancia patrimonial): 19% fijo para no residentes sobre la ganancia. A lo que pagaste por el inmueble se suman los gastos de compra justificados y las obras de mejora, así que guarda cada factura desde el primer día, porque para Hacienda una reforma sin facturas nunca existió.
La retención del 3%. Quien te compra el inmueble está obligado por ley a retener el 3% del precio total de venta y pagarlo directamente a Hacienda (Modelo 211) como anticipo de tu impuesto sobre la ganancia. Después tú presentas el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses. Si el impuesto real es menor que la retención, reclamas la diferencia (las devoluciones tardan meses, a veces más de un año), y si es mayor, pagas lo que falta. Aquí es donde los vendedores que nunca presentaron sus años de IRNR se llevan el susto, porque la devolución queda retenida hasta que regularizan esas declaraciones.
Plusvalía municipal. Es un impuesto del ayuntamiento sobre lo que ha subido el valor catastral del suelo mientras has sido propietario. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos formas de cálculo (la fórmula catastral objetiva o la ganancia real que reflejan tus escrituras de compra y de venta) y quedarte con la que dé menos, y no pagas nada si vendes con una pérdida documentada. Eso sí, la exención no es automática: tienes que pedirla en el ayuntamiento con las dos escrituras para probar la pérdida, no basta con dejar de pagar.
Las trampas más comunes
- Años de IRNR sin presentar. La declaración anual de renta imputada es fácil de olvidar durante una década y cara de regularizar al vender. Preséntala desde el primer año.
- Tributar por la renta bruta si eres de fuera de la UE. Calcula tu rentabilidad con un 24% sobre el bruto antes de comprar para alquilar. (Con el Brexit, esto pilló por sorpresa a muchos propietarios británicos.)
- La trampa de la revisión catastral. Que tu municipio haya revisado los valores en los últimos 10 años decide si pagas sobre el 1,1% o sobre el 2%, y eso es un 80% más en la factura anual. Pregunta en vez de suponer.
- Los cambios regionales del ITP. Los tipos se mueven, y solo en el último año lo hicieron dos veces (la escala de 4 tramos de Cataluña en junio de 2025 y la rebaja de Valencia al 9% en junio de 2026). Comprueba el tipo de tu región la semana en que firmes, no en una guía, tampoco en esta.
- Cada factura de mejora que conserves te ahorra en impuestos el 19% de su importe.
Impuestos de propiedad en España para no residentes: respuestas rápidas
¿Cuántos impuestos pago al comprar un inmueble en España?
En segunda mano, un impuesto autonómico de transmisiones del 6–13%: Madrid 6%, Andalucía 7%, Valencia 9% hasta 1 M€ y Cataluña por tramos, del 10% al 13%. Suma más o menos un 1–2% de notaría, registro y gestoría. En obra nueva pagas en su lugar un 10% de IVA más AJD, salvo en Canarias, donde se paga un 7% de IGIC en vez de IVA.
¿Pagan los no residentes impuestos anuales por un inmueble español?
Sí, aunque esté vacío. El IRNR por renta imputada es un 19% (UE/EEE) o un 24% (resto) sobre el 1,1–2% del valor catastral, y se presenta cada año con el Modelo 210. A eso se suma el IBI, el impuesto municipal del 0,4–1,1% del valor catastral. Si alquilas el inmueble, la renta del alquiler tributa aparte.
¿Qué es la retención del 3% al vender?
El comprador tiene que retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a Hacienda como anticipo de tu impuesto sobre la ganancia patrimonial. Tú presentas el Modelo 210 en los cuatro meses siguientes para liquidar la cantidad real: te devuelven si debías menos y pagas más si debías más. Si tienes años anteriores sin declarar, la devolución se retrasa.
¿Tributa distinto el alquiler para propietarios de la UE y de fuera de la UE?
Mucho. Los residentes en la UE/EEE pagan un 19% sobre la renta neta, después de deducir los gastos reales. Los de fuera de la UE, británicos y estadounidenses incluidos, pagan un 24% sobre la renta bruta sin deducciones, lo que puede llegar a duplicar el impuesto efectivo por el mismo inmueble.
Si prefieres que lo llevemos nosotros
Ninguno de estos impuestos se puede negociar, pero varios se pueden planificar: en qué región compras, cómo se estructura la titularidad, si tu rentabilidad aguanta el 24% sobre el bruto y si las declaraciones del primer año se presentan de verdad. En nuestro análisis de viabilidad hacemos estas cuentas para cada inmueble preseleccionado antes de que ofertes (impuestos de compra, el IRNR y el IBI de cada año, y la rentabilidad neta realista según tu pasaporte), y te avisamos de las declaraciones del Modelo 210 que la mayoría de propietarios olvida, para que las presente tu asesor fiscal. Hacer esa comprobación antes de la oferta, y no después, es la razón práctica para contratar un personal shopper inmobiliario, porque lo que pagas en impuestos al comprar propiedad en España siendo extranjero se decide en la oferta y no en la declaración. Representamos solo al comprador y, si quieres que busquemos por ti, cubrimos todo el mercado y sigues cada paso en directo en tu portal de cliente. Si ya has encontrado el inmueble, empezamos por la due diligence.
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